Jaakrta - Tidak banyak orang yang paham tentang perhitungan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Perhitungan NJOP tanah per meter dilakukan berdasarkan penilaian menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar.
Sebagai catatan, perbandingan harga itu hanya bisa dilakukan terhadap objek tanah yang sejenis, letaknya tidak berjauhan dan dengan harga pasar yang sudah diketahui sebelumnya.
Sebenarnya penentuan NJOP tanah per meter persegi setiap tahunnya dilakukan oleh Pemerintah Daerah dan dilakukan secara massal. Penentuan ini dilakukan untuk menetapkan besarnya NJOP untuk biaya PBB. Perbandingan harga tanahnya sendiri bisa dilakukan dengan mengambil data harga melalui penjual, pembeli, notaris, badan pertanahan, hingga agen properti.
Tidak mengherankan setelah mengetahui harga jual tersebut banyak yang bertanya apakah harga tanah benar-benar mahal?
Sebelum dibahas tentang cara menentukan harga jual tanah berdasarkan NJOP, ada baiknya jika Anda mengetahui berbagai macam informasi penting tentang NJOP terlebih dahulu.
1. Pengertian Tentang NJOP
Menentukan harga pasar tanah berdasarkan NJOP ini sangatlah penting terutama bagi Anda yang ingin berbisnis di bidang properti. Mungkin masih banyak orang yang asing dengan NJOP itu.
NJOP itu merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. NJOP adalah taksiran harga untuk tanah dan bangunan dimana perhitungannya berdasarkan luas, zona rumah serta bangunannya.
Dengan mengetahui NJOP ini Anda akan tahu berapa banyak beban pajak yang akan harus ditanggung dari transaksi ari transaksi jual beli tanah tersebut.
2. Kegunaan Dari NJOP
NJOP digunakan pembeli maupun penjual sebagai patokan untuk bisa menentukan harga terendah sebuah tanah dan rumah. Misalnya Anda ingin membeli tanah atau rumah maka Anda harus mengecek terlebih dahulu NJOP nya. Jika harga yang dipatok ini jauh di atas NJOP maka penjual tersebut menjualnya terlalu mahal.
Begitu pula sebaliknya jika penjual menjual di bawah NJOP artinya penjual menjual tanah atau rumah terlalu murah. Karena itu Anda perlu tahu cara menentukan harga jual tanah berdasarkan NJOP.
Anda patut curiga jika penjual menjual dengan harga yang murah bisa jadi ada yang tidak beres dengan properti tersebut sehingga Anda perlu untuk mencari tahu alasan mengapa dijual murah.
3. NJOP Sebagai Penentu Harga Jual Tanah
Dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 berhubungan dengan Pajak Daerah maupun Retribusi Daerah, NJOP ini akan menjadi dasar dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang wajib untuk disetorkan setiap tahunnya.
Hal yang harus Anda ketahui adalah NJOP ini memiliki nilai yang berbeda, sehingga semakin mahal harga pasaran sebuah properti di suatu kawasan, maka NJOP juga akan semakin tinggi.
Dalam menentukan harga jual tanah berdasarkan NJOP bisa menggunakan tiga hal, yang pertama adalah perbandingan dengan objek pajak lain namun sejenis.
Selain itu ditentukan oleh NJOP pengganti dan nilai perolehan baru. NJOP pengganti adalah menentukan NJOP didasarkan pada pendapatan atau pada pemasukan objek pajak yang dinilai.
Terakhir penentuan NJOP ini dilakukan dengan cara menghitung total biaya yang harus dikeluarkan agar bisa mendapatkan objek pajak tersebut.
Sebelum menentukan NJOP ada baiknya jika Anda survei langsung terlebih dahulu tanah tersebut terutama jika ada bangunan diatasnya karena akan ada penyusutan harga berdasarkan kondisi fisik bangunannya.
4. Contoh Dari NJOP Sebagai Penentu Harga Jual Tanah
Contohnya Anda ingin menjual tanah di Pasar Minggu, Jakarta Selatan. Sesuai dengan Pergub DKI Jakarta Nomor 24 Tahun 2018 NJOP paling rendah Rp 2.545.000.
Luas tanah Anda 132 m2. Perhitungan yang dilakukan adalah mengalikan luas tanah tersebut dengan NJOP yang diberlakukan saat itu. Sehingga perhitungannya adalah 132 dikalikan dengan Rp3.745.000 maka hasilnya adalah Rp 494.340.000.
Anda bisa menjual tanah tersebut di atas NJOP, meski begitu Anda harus menyesuaikannya dengan harga rata-rata tanah di lokasi tersebut, karena jika terlalu mahal hanya akan membuatnya kurang laku.
Demikianlah pembahasan mengenai NJOP ini, cara menentukan harga jual tanah berdasarkan NJOP yang penting untuk diketahui, semoga informasi ini bermanfaat.[]
(Farhan Ramadhan)
Baca Juga:
- 6 Tips Membeli Tanah dengan Legalitas Girik
- Alasan Pajak Mobil Listrik Lebih Murah dari Mobil Konvensional
- Cara Hitung Penghasilan Kena Pajak (PKP)
- Berapa Besaran Pajak pada Mobil Mewah Supercar? Cek di Sini
