TAGAR.id, Jakarta - Bisnis properti, termasuk kondotel (kondominium hotel) memang berjaya dalam beberapa puluh tahun ini.
Bisnis ini kerap disebut dengan panggilan apartel atau apartemen hotel. Istilah kondotel ini sendiri muncul pada tahun 1996 silam.
Pada dasarnya, kondotel merupakan unit-unit kondominium atau apartemen yang dibeli oleh konsumen. Namun, tidak untuk ditinggal atau dihuni. Sebab, unit-unit tersebut akan diserahkan kepada operator hotel untuk dikelola.
Lantas apa hubungannya bisnis kondotel dengan investasi? Ternyata, banyak yang menjadikan kondotel ini sebagai sebuah alat bisnis atau investasi. Tentunya karena potensi keuntungannya yang besar.
Tetapi sesungguhnya investasi properti jenis kondotel tidaklah seperti yang Anda bayangkan. Bukan berarti investasi properti selalu menghasilkan untung seperti yang banyak Anda lihat.
Anda perlu memperhatikan pengelolaan keuangan sehingga Anda bisa mengatasi modalnya yang cukup besar.
Investasi properti tergolong dalam investasi real asset, dimana investasinya berupa benda yang berwujud. Investasi kondotel termasuk di dalamnya, dan akhir-akhir ini kondotel banyak dilirik para investor karena selain masih dalam area properti yang jelas bisa menguntungkan.
Seperti Anda ketahui, investasi properti memang masih populer hingga sekarang karena adanya anggapan kelangkaan. Bayangkan saja, tanah yang tersedia tidak akan bertambah (kecuali dilakukan proses perluasan tanah oleh pemerintah). Sedangkan populasi penduduk terus meningkat.
Artinya, permintaan akan tanah dan properti akan lebih tinggi dari persediaannya, dan mengakibatkan harganya semakin tinggi. Beberapa hal inilah yang membuat setiap orang berlomba-lomba berinvestasi properti.
Kondotel, (sebuah bangunan yang terdiri dari unit-unit seperti halnya apartemen) juga kini kerap dijadikan instrumen investasi atau bisnis oleh para pebisnis handal.
Konsep kondotel memang seperti apartemen dengan berbagai tipe. Kondotel juga dilengkapi fasilitas umum, seperti kolam renang, salon spa, restoran, meeting rooms, dan lain sebagainya.
Proses berinvestasi kondotel akan diawali dengan penjualan unit kepada Anda sebagai investor atau pebisnis, kemudian untuk pengelolaannya sendiri akan dilakukan oleh operator hotel yang memasarkannya. Unit ini disewakan pada tamu secara harian.
Pada dasarnya, Anda yang membeli kondotel sama seperti membeli sebuah kamar hotel.
Setelah dibeli dan diberikan sertifikat hak milik, Anda akan menyerahkan kembali kamar tersebut kepada pihak pengelola guna dioperasikan sebagai apartemen sewaan atau kamar hotel. Kondotel tidak digunakan sebagai tempat tinggal pemiliknya.
Melansir dari Wormtraders dan beberapa situs booking online lainnya, rata-rata harga sewa kondotel itu sendiri adalah kisaran Rp 400.000 hingga Rp 800.000 per hari.
Harga sewa bergantung pada fasilitas dan tipe kamar yang ditawarkan. Umumnya kamar dilengkapi dengan fasilitas berupa wifi, kolam renang, parkir, hingga layanan kamar.
Untuk harga belinya sendiri, per unit kondotel dibanderol harga pada kisaran antara Rp 800 juta-Rp 1,3 miliar.
Apakah Anda sudah mulai berhitung akan investasi yang satu ini? Anda perlu tahu bahwa kondotel yang akan dimanfaatkan sebagai instrument investasi akan menghasilkan profit dengan sistem tahunan. Namun pendapatan tersebut akan dibagi dua, kepada pengelola manajemen sebagai penyedia fasilitas dan kepada investor sebagai pemilik.
Sebagai tambahan keuntungan, pemilik mendapatkan kesempatan berlibur beberapa malam untuk menikmati kondotel, lengkap dengan fasilitas, seperti hotel bintang lima. Rentang waktu menginap bervariasi sesuai ketentuan dari pengelola. Biasanya sekitar 12 sampai 30 hari dalam setahun.
Hal penting kedua adalah Anda perlu memperhitungkan kemungkinan adanya kekosongan pada jangka waktu yang tidak dapat ditentukan.
Jika kondotel dibiarkan kosong tanpa adanya penyewa, Anda perlu mempertimbangkan tidak adanya penghasilan pasif selama properti kosong tersebut. Jadi, keuntungan belum tentu dapat dihitung setahun penuh.
Saat kosong, kondotel Anda bukanlah aset melainkan hanya liabilitas (karena Anda terus membayar angsuran namun tidak ada pemasukan pasif, sehingga arus kas negatif).
Untuk meminimalisasi kekosongan, Anda disarankan untuk memilih lokasi yang ramai dan strategis. Misalnya saja di tengah kota.
“Potensi baiknya di kota besar dengan aktivitas perdagangan tinggi atau kota wisata. Faktor utama dalam investasi properti adalah lokasi. Sebab, lokasi menentukan harga jual dan investasi sebuah properti ke depan," kata pengamat dari Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda.
Salah satu lokasi premium di Jakarta adalah kawasan Kemayoran, didukung jarak yang berdekatan dengan pusat pemerintahan, seperti kantor-kantor kementerian dan beberapa kantor perusahaan BUMN.
Di kawasan ini juga terdapat pusat konvensi dan eksibisi terbesar di Jakarta, yaitu JIEXPO Kemayoran.
Ali juga menjelaskan, bisnis kondotel ini bukan hanya berkembang di Jakarta dan sekitarnya. Kini Bali pun mulai dipenetrasi. PT Laut Biru Bali, pengembang properti terutama hotel dan resort di Indonesia, turut meramaikannya.
Kini, Laut Biru Bali sedang membangun proyek bernama Blue Ocean Condotel, yang berlokasi di kawasan premium Bali, Legian.
Direktur Utama PT Laut Biru Bali, Ali Thaher, menyatakan Blue Ocean Condotel, saat ini merupakan satu-satunya kondotel di Legian yang tengah ditawarkan kepada publik.
Proyek yang dimulai pada awal Januari ini dan ditargetkan rampung pada Juni 2019, memiliki klasifikasi bintang empat plus.
“Blue Ocean Condotel merupakan proyek prestisius yang sedang kami kerjakan. Blue Ocean Condotel menawarkan keindahan Pantai Legian yang merupakan kawasan premium, selain Pantai Seminyak. Lokasi kondotel ini berada di pinggir Pantai Legian,” jelas Ali.
Dengan demikian, bukan berarti berinvestasi properti selalu membawa keuntungan, ada juga risiko yang meliputinya.
Agar Anda tidak merugi saat berinvestasi properti, berikut beberapa tips berbisnis kondotel agar memperoleh keuntungan besar.
1. Lokasi
Seperti telah diungkapkan sebelumnya oleh Ali Tranghanda, pengamat dari Indonesia Property Watch, lokasi merupakan hal terpenting dalam berbisnis kondotel.
Hal ini disebabkan, lokasi yang baik akan menarik lebih banyak penyewa juga. Bagaimana bisa?
Cobalah lihat contoh berikut ini, sebagai konsumen Anda tentu akan memilih kondotel yang terletak di tengah kota, dekat dengan area pembelanjaan dan penjual makanan ketimbang yang berada di daerah terpencil bukan?
Selain karena kepraktisannya, lokasi strategis juga meminimalisasi biaya transportasi. Dengan demikian penyewa akan lebih memilih lokasi yang memang strategis dengan harga yang terjangkau.
Tips saat memilih lokasi kondotel untuk disewakan:
- Lokasi strategis di dekat area pembelanjaan atau makanan
- Lokasi mudah diakses dengan kendaraan bermotor (roda dua dan roda empat)
- Akses parkir mudah
- Tidak berada di kawasan rawan banjir
- Tidak berada di dekat pemakaman
- Tidak pernah menjadi lokasi kejadian perkara, dan sebagainya.
2. Skema Rental Guarantee
Tips kedua adalah Anda harus mencermati penawaran skema rental guarantee, sebagai hak investor kondotel. Seperti Anda ketahui, garansi yang Anda dapatkan biasanya terbatas dalam beberapa tahun saja. Bisa juga menyusut seiring waktu.
Jika masa garansi terlampaui, Anda akan mendapatkan skema bagi hasil atau profit sharing berkaitan dengan besaran okupansi hotel.
Anda akan mendapatkan sejumlah profit, setelah dipotong berbagai biaya berkaitan dengan fee untuk pihak manajemen hotel, marketing, operasional, dan pemeliharaan kondotel.
Artinya, pendapatan yang bisa Anda nikmati sangat beragam dengan rasio 50:50 atau 60:40. Anda bisa menanyakan lebih lanjut kepada pengelola kondotel mengenai kesepakatan ini.
Oleh karena itu, Anda perlu menanyakan tentang skema-skema yang mungkin terjadi pada pengelola dengan jelas di awal.
3 Manfaatkan fasilitas menginap
Seperti telah diungkapkan sebelumnya, umumnya pemilik mendapatkan kesempatan berlibur beberapa malam untuk menikmati kondotel, lengkap dengan fasilitas, seperti hotel bintang lima.
Rentang waktu menginap bervariasi sesuai ketentuan dari pengelola. Biasanya sekitar 12 sampai 30 hari dalam setahun.
Jadi, tanyakan pula mengenai fasilitas yang bisa Anda peroleh selama menjadi pemilik kondotel.
4 Manfaatkan perubahan harga
Bagi Anda yang sudah lama terjun dalam dunia properti tentunya Anda tahu pemanfaatan perubahan harga akibat bangunan yang belum selesai.
Pada skema investasi ini, Anda biasa akan membeli sebuah kondotel yang belum selesai dibangun dengan harga yang lebih murah.
Mungkinnya memperoleh harga lebih murah adalah karena Anda dianggap turut membiayai dibangunnya proyek kondotel tersebut. Setelah bangunan jadi, maka nilainya akan naik dan Anda bisa memanfaatkan perubahan harga tersebut.
Sayangnya, pola investasi ini rentan risiko besar bagi investor.
Hal ini disebabkan banyaknya developer nakal yang mungkin membangun tidak sesuai dengan kesepakatan. Atau ada juga kemungkinan tidak diselesaikannya bangunan karena kekurangan dana di tengah jalan.
Jadi, penting untuk mengecek reliabilitas developer yang membangun kondotel. Developer sebaiknya pengembang yang telah terpercaya menyelesaikan bangunan sampai selesai dengan tepat waktu sesuai dijanjikan.
Anda juga harus cek track record pengembang tersebut, hal ini perlu diperlukan apabila kondotel yang hendak Anda beli masih dalam tahap pembangunan atau belum dibangun.
5. Mengecek status tanahnya
“Mau untung malah buntung” banyak terjadi pada bisnis properti. Hal ini bisa disebabkan oleh banyak hal. Namun yang paling fatal adalah karena lupa mengecek status tanah yang akan dipergunakan sebagai sarana pembangunan properti.
Penting bagi Anda para pebisnis untuk selalu mengecek dan memastikan status tanah tersebut apakah hak milik, hak sewa, atau hak guna pakai. Usia kondotel biasanya disesuaikan dengan lama hak sewa/pakai tanahnya.
Untuk tahap awal biasanya pengembang menawarkan masa sewa 20 tahun atau 25 tahun. Nah, jika dapat diperpanjang, maka ada kemungkinan masa sewa Anda juga diperpanjang.
Jadi, jangan lupakan tahap utama dalam berbisnis kondotel, Selalu cek kondisinya dan kelengkapan surat-suratnya. []
Baca Juga
- Suku Bunga BI Turun Properti Tangerang Cerah
- Bisnis Properti Unggul Saat Corona, Gimana Caranya?
- Properti Terimbas Covid-19, Virtual Office Naik Daun
- Masa Pandemi Covid-19, Saatnya Beli Rumah